1、去年虽然涨得很好，但是事实上三四线库存并没有有效地去除
全国到年底待售面积为32亿平方米，去年销售面积是15.7亿平方米，因而全国去化周期平均数是2年。但是有些地方远远超过这个数，一是东北到年底库存总数量达到4.6亿平方米，大约要6.75年才能全部消化掉，所以东北是中国房地产库存的大头；二是河北的库存量不小，库存达3亿平方米，大约要3.2年才能全部消化掉；三是西北库存1.5亿平方米，大约要2.8年才能全部消化掉；另外东部的非核心区、还有中部的三四线城市，库存没有有效的消化掉。所以2016年既是一二线城市唱主角的一年，也是偏远地区库存还留存的一年。
2、2017年是政策维稳年
政策维稳年第一是一二线城市供需不平衡，供不应求。比如深圳，完全产权的商品房大概190万套，常住人口是2000万，约900万家庭。深圳拥有住房的大约30%多，60%多的人靠租房来居住。这造成深圳的周边：东莞、惠州、中山吸纳了大量深圳的外地客户。如果没有政策的控制，深圳的价格还会继续上涨。
回顾2013年，当年主旋律是“去掉政策，让市场回归市场”。但房地产市场是比较特殊的市场，看2017年如果没有政策的约束，可能一二线城市的价格会远远的冲上去。一二线城市汇集了中国最好的公共产品，最好的教育，最好的职业前景。
政策维稳年第二是在三四线城市政府会陆续出台一系列政策，来托举三四线城市的量。1月份非卫星三四线城市的量上涨主要有两个原因，一是一二线城市人口回流的购房，二是再下一级城市的购房需求所造成的，所以今年是政策年。2017年政策是一二线城市的价格稳定，三四线城市的量能起来，这样全年销售额和销售价格才能稳定。
3、2017年是开发商的布局年
四季度绝大部分开发商销售额大幅下降，包括在1月份销售不振的情况下，提出了2017年的高目标，提升30%以上，有的甚至翻番。这说明房地产行业进入了类似80年代末90年代初的电视机行业，那时电视机的品牌有上百个，但就在3-5年，整合到最后就3-5个品牌。
房地产是一个区域性行业，不会品牌缩减这么厉害，但事实上已经进入剧烈的房地产整合期。房地产规模上升会带来两个推动力：一是规模大以后，采购成本会下降，irr会提高。同时综合融资成本变低，规模越大的公司越有钱赚。规模大之后，土地的盘点和土地的输出有一个腾挪的空间。如果拿了高价地，它可以把这个地等到有利可图时再开发。但如果小的开发商手上地很少，就无法这样做。
所以今年判断是开发商的布局年。也意味着在一二线城市有很多中小开发商可能在后续现金流无法跟进的情况下，会出现很多并购。估计2017年会是房地产并购数量很多的一年。
下面是机构投资者对世联行的问答环节纪要。
q1：部分购房者提高购房意愿的原因是什么？这一现象主要出现在一二线城市吗？
a：因为高压的政策出台使得购房者在三季度的焦虑状态转为现在比较平和的心态来看待房价，有意愿去购房，一二三线城市都有，最明显的是一线。
q2：结合袁总的观点，核心城市供给是不足的，但在短期政策压力下，部分开发商开始有所松动，核心城市长期房价是向上的。那么三四线城市呢？
a：一二线城市今年承压，长期看好；三四线城市今年政策托起，长期承压。
q3：核心城市房价不便宜，究竟是什么类型的购房者在一线城市购房？
a：深圳有两部分购房人：第一部分是财富阶层购房，主要因为这几年资本市场火爆，通过上市公司、金融、高管和创业的途径，这一类人获得了大量的财富。深圳后海片区一些著名的楼盘单价超过13、15万，总价达到2000、3000万。第二类是刚需楼盘，以前是在关内，现在是在更远的地方，也就是龙华、龙岗，至更偏远的地方惠州、东莞。
这又分为三个阶段，第一个阶段是先把房子买在那里，实际入住率低；第二阶段是深圳的产业逐步往外移，去年以华为为代表把一部分业务转移到了东莞的松山湖，这样购房者工作和生活结合为一体；第三阶段是同城化。
随着地铁和公路网的拓展，公共交通无缝对接，再过两三年东莞与惠州的界限越来越模糊。这类似于纽约与新泽西的关系，人们住在新泽西但在纽约工作。
总而言之这是卫星城进化的三个阶段，伴随着珠三角，长三角，环渤海，长沙、武汉、郑州等都市圈的崛起，一二三四线城市的划分失去意义。
q4：核心城市与其辐射范围内的卫星城是如何划分的？轨道交通的连接是否是最主要的依据？
a：国际上通常以“一小时轨道交通圈”来界定，一般选择一个经济体量最大、人口最多、汇集的资源最丰厚的城市为中心，周边所连接的城市即为中心城市的卫星城。比如，苏州是一个经济体量很大的城市，gdp最高时排在全国第四，但苏州未来的定义就是上海的卫星城。
这就意味着核心城市与卫星城之间的房价必然有级差，假如上海的最高房价为10万/平方米，那么苏州的最高房价很难突破5万/平方米。因为有能力支付5万/平方米以上房价的消费者会优先考虑去上海臵业。南京的gdp虽然没有超过苏州，但是南京的最高房价可能会超过苏州，因为南京是其都市圈内的最高代表。
q5：您的意思是，虽然核心城市对卫星城市有辐射效应，但是卫星城市的高端需求反而会被核心城市所吸收？
a：对，再举一例，苏州的gdp很高，但是内部差异较大：苏州城区gdp不高，gdp高的地方主要集中在吴江、张家港、昆山等地。这些地方的高端臵业需求可能不在苏州，而在上海。
q6：此轮受调控的24个城市中，也有部分是卫星城。调控后，级别更低的边缘城市近期销售数据较为抢眼，您认为这种现象会持续么？
a：级别再低一些的城市，房地产销售热的持续度有限，其持续时间主要取决于当地的基础设施建设有无跟进，与核心城市、卫星城市的交通是否便捷，有无优质的教育、医疗资源，有无好的产业集聚。
q7：您对海南、三亚地产的销售、库存及未来走势的看法是什么？
a：海南岛、三亚和中国其他地方的情况都不一样，它们更像美国的佛罗里达、迈阿密，拥有得天独厚的稀缺自然资源，吸引了比尔·盖茨及华尔街金融大鳄在此购臵别墅。伴随着中国人民财富的积累，对高生活品质的追求，同样的事情也会在海南岛、三亚发生。因此，虽然这些地方的销售数据短期会有波动，但长期趋势向上，是很有希望的城市。
q8：一线城市的供需矛盾情况是否会因为未来房地产持有环节税负成本的提高而逆转？
a：从可行性方面，中国在征收房产税方面的准备尚不完善，几年内征收房地产税的可能性不大。长期来看征收房产税是必然的趋势，但并非是抑制房价的有效手段，因为持有期间的税费应该可以被转嫁。
q9：对一线城市的绝对价格怎么看？
a：北上广深资产的价格长期看好，中国在步入一个新的时代，这四个城市的定位也无一例外都是世界大都市。中国在资本化方面正面临着较大的变革，居民购房的能力可能超预期。
q10：未来地产开发商之间的整合是一个必然的趋势，房地产行业民营企业较多的特点，是否是行业内整合速度比其他行业快的原因？未来3-5年，前十大地产商的市场份额可以达到多少？
a：房地产行业确实比较开放，民营企业占比较高，所以并购速度快。目前小开发商所面临的处境越来越艰难，特别是在融资、建设等方面，并购整合是一个必然趋势。对市场份额的定量分析可能没有非常大的意义，从定性的角度来说，未来市场集中度提升，龙头地产商影响力越来越大是必然的。
q11：三四线城市，诸如东北、河北、西北等区域去库存的难度非常大，您认为未来会有转机吗？
a：在当下的政策条件下，偏远三四线城市还看不到转机，因为年轻人多向核心城市聚集。但是回溯历史，东北也曾是全国经济最发达的区域，说明此地并非是穷山恶水，是有很好的基础的，若机制成熟东北将重新振兴。房地产市场问题的解决往往“工夫在诗外”，税收政策、教育政策等方面的叠加，使得城市越发有价值，带动房地产的复苏，但这确实是一个漫长、复杂的过程。
q12：很多二线城市和准二线城市有大量的写字楼和购物中心，但是空臵率高；一线城市北京、上海，写字楼有天花板压力，存在不平衡。这种不平衡多大程度上会有转机？
a：全国来看，中国写字楼去库存周期5年，商业去库存周期10年，住宅去库存周期2年，会通过市场的机制越来越趋近于平衡状态。市场只通过结果告知对错，不会预先知会，如果符合市场经营状态就会好，比如在一线城市盖写字楼、商场；但是，不符合市场就会破产，比如在二线城市大量建cbd。市场不断通过淘汰和惩罚机制达到区域平衡，最终二线城市写字楼有限，一线城市会越来越多。这是不断调节无限趋近的过程，很难衡量需要多长时间，取决于企业老板以及没有认识到规律的接盘人；美国虽然发达，但是违背市场规律依然会受到惩罚，现在美国有很多废弃的城镇，而中国也在发生同样的事情。
q13：2016-2017年这一轮三四线复苏，有没有一个城市链条传导规律，比如东部-中部-西部，或者由一线向二线传导？未来核心城市和周围卫星城市之间的价差或者价格比例会扩大还是稳定在合适的比例上？
a：没有特别的规律，现阶段的中国城市化，城市对人口的竞争是主旋律。普遍规律是从中心向周边外溢，然而最核心的是城市的价值，比如城市建设，基础设施，产业构成，教育医疗。城市有价值就会吸引人才。同理，虽然预期总销售额2017年稳中有降，但是优秀的公司依然表现优秀。第二个问题是有国际案例的，如东京、纽约。通常来讲，上海、深圳卫星城市的房产价格是中心城市同档次房产价格的1/2~1/3。比如说深圳的房价上涨，惠州和东莞的房价也会上涨，大概遵循这个比例。
q14：除了北京、上海一线城市卫星城市与中心城市存在1/2-1/3的比值，南京、郑州有这种规律吗？
a：也会有，现在没有体现是因为没有实现人员的互相流动。比如惠州大亚湾区95%购房人群来自深圳，所以遵循这个规律；但是南京周边的马鞍山现在相对处于封闭阶段，没有成为一个都市圈，只是一个雏形，没有实现人财物的互通。
q15：1月份和2月份前20天的同比销售数据如何？
a：按月统计数据，3月初会出统计数据。但是，1月份和2月份不能代表全年，�...